Haus preiswert bauen

HausJeder, der vom eigenen Haus träumt, hat eine ungefähre Vorstellung davon, wie sein Eigenheim aussehen sollte. Auch Wünsche an dessen Lage sind völlig normal und berechtigt. Es kommt allerdings sehr häufig vor, dass noch während der ersten überschlägigen Kostenschätzungen der Traum zu platzen droht. Wir zeigen Ihnen, wie Sie mit einer nur leicht geänderten Planung es doch noch schaffen können, in Ihr eigenes Haus einzuziehen.

 

Seien Sie bei der Grundstückswahl kompromissbereit

Es stimmt: Das Wohnen in der Großstadt hat seine Vorzüge. Die meisten Wege lassen sich ohne ein Auto bewältigen. Kindergärten, Schulen oder Ärzte sind ebenso in der Nähe wie Supermärkte. Aber eine zentrale Lage hat einen großen Haken: Die Bauplätze sind deutlich teurer als in Randlagen.

Hier ein Vergleich:

Der durchschnittliche Grundstückspreis lag in Berlin im Februar 2016 bei 391,92 €/m². Dabei waren kleinere Grundstücke bis zu 300 m² mit 545 €/m² wesentlich teurer als mittlere, die eine Größe zwischen 300 und 600 m² hatten. Für sie wurden im Durchschnitt 355,93 €/m² verlangt. Im nahen Oranienburg, das von Berlin aus in einer halben Stunde mit der Bahn erreicht werden kann, sieht die Lage ganz anders aus. Der Durchschnittspreis für Grundstücke liegt hier bei 112,85 €/m², für Grundstücke zwischen 600 und 1.200 m² wurden sogar nur 104,68 €/m² gezahlt. (Quelle: immowelt.de)

Wenn Sie sich für eine Stadt oder Gegend entschieden haben, sollten Sie zunächst herausfinden, ob dort Grundstücke angeboten werden, die sich in einer bereits bebauten Umgebung befinden. Solche Baulücken sind meistens in Privatbesitz und preisgünstiger als Grundstücke innerhalb von Baugebieten, die im selben Zeitraum erschlossen und bebaut werden. Einige Kommunen haben für ihr Verwaltungsgebiet eigene Baulückenkataster erarbeitet, die Interessenten im Internet zur Verfügung gestellt werden. Beispiele hierfür sind Düsseldorf (duesseldorf.de) oder Göppingen (goeppingen.de).

Selbstverständlich gilt nicht für alle Baulücken, dass sie sich durch ihren niedrigeren Preis hervorheben. Wenn sich solch ein unbebautes Grundstück in einem sehr begehrten Umfeld befindet, können keine nennenswerten Preisvorteile erwartet werden. Es kommt immer auf den Einzelfall an.

Nicht zuletzt spielt auch die Grundstücksbeschaffenheit eine Rolle.

Hier kann jedoch keine generelle Empfehlung für einen Kauf gegeben werden: Baugrund in Hanglage ist in der Regel deutlich preisgünstiger als solcher auf einer ebenen Fläche. Ob sich der Kauf jedoch finanziell lohnt, sollte ein Baufachmann überprüfen, weil bei einem Hausbau auf ungünstigerem Untergrund die Baukosten höher ausfallen. Das gilt ebenso für Baugrundstücke, bei denen ein hoher Grundwasserstand festgestellt wurde, der eine hochwertige Kellerabdichtung nötig macht. Auch steinige Böden erschweren die Bauarbeiten und führen zu höheren Kosten.

 

Bau- und Nebenkosten hängen erheblich mit der Hausform zusammen.

Wie teuer der Hausbau wird, hängt unmittelbar von der Grundstücksbeschaffenheit ab. Häufig wittern Bauherren bei Grundstücken in Hanglage oder mit einem hohen Grundwasserspiegel ein Schnäppchen. Es stimmt, solche Grundstücke werden meist unter Marktwert verkauft. Nicht ohne Grund. Denn wer auf einem Hang bauen will, muss geeignete Maßnahmen zur Sicherung des Hangs ergreifen, damit das Haus gut steht. Außerdem wird der Bau selbst durch den Hang erschwert. Helfende Fahrzeuge und schwere Maschinen lassen sich schlechter an den Ort bringen, an dem sie benötigt werden. Es werden Spezialfahrzeuge oder Spezialwerkzeug benötigt. Das kostet einen Aufpreis, der die Ersparnis aus dem Kaufpreis häufig um ein Vielfaches übersteigt. Ähnlich gestaltet sich der Bau, wenn ein hoher Grundwasserspiegel vorliegt. Der Eigentümer muss hier in eine besondere Kellerabdichtung investieren. Auch diese Kosten können deutlich höher ausfallen. Im Ergebnis lässt sich daher nicht zu einem Grundstück raten, solange der reduzierte Preis mit einem ungünstigen Baugrund zusammenhängt. Ein Baufachmann gibt, sollte ein solches Grundstück dennoch in Frage kommen, Auskunft darüber, ob es sich wirklich lohnt oder ob die Zusatzkosten das Baubudget zusätzlich belasten.

 

Die Gestaltung des Grundrisses wirkt sich sofort und auch später auf die Kosten aus.

Ein gut durchdachter Plan zur benötigten Wohnfläche zahlt sich aus. Gehen Sie in Ihren Überlegungen ganz sachlich vor: Wie viele Räume benötigen Sie tatsächlich und wie groß sollten diese sein? Wie sehen Ihre Planungen für die nächsten Jahre aus? Werden Kinderzimmer benötigt oder eine Einliegerwohnung für die eigenen Eltern oder um diese zu vermieten? Mit einer vorausschauenden Planung lassen sich spätere Umbaukosten vermeiden. Achten Sie darauf, dass die Größe der Verkehrsflächen (Flure, Dielen) so klein wie möglich bleibt, um wertvollen Platz für die Wohnräume zu erhalten.

Ein Grundriss, der viele Winkel und Ecken enthält, steigert nicht nur die Baukosten. Sofern der Dachboden jetzt oder später als Wohngeschoss genutzt werden soll, ist ein höherer Kniestock sinnvoll. Ein Kniestock entsteht, wenn die Außenmauern, die an der Traufseite des Hauses verlaufen, über die Deckenhöhe hinaus gemauert werden. So wird kostengünstig weiterer Wohnraum geschaffen, ohne die Grundfläche des Eigenheims vergrößern zu müssen.

 

Auch bei der Gestaltung des Daches ergeben sich Sparpotenziale.

Das Satteldach ist in Deutschland nicht zufällig die beliebteste Dachform. Es kostet weniger als alle anderen Dächer und ist so gut wie wartungsfrei. Da auf den Dächern heutiger Eigenheime sehr oft Solaranlagen installiert werden, sollte auf eine Dachneigung zwischen 30° und 35° geachtet werden. Auf Türmchen, Gauben, Loggien oder Erker sollte zugunsten der Senkung der Baukosten verzichtet werden. Auch bei der Wahl des Materials für die Dacheindeckung lassen sich erhebliche Kosten sparen: Am wenigsten kosten Dacheindeckungen aus sog. Kunstschiefer (ca. 5 €/m²). Sie haben jedoch eine geringere Haltbarkeit als Naturprodukte wie z. B. Tonziegel (25-50 €/m²) oder Schiefereindeckungen (ca. 90 €/m²).

 

So viele Fenster wie nötig und ohne Sonderanfertigungen – entlastet das Budget

Für die meisten Räume sind Fenster in den üblichen Standardmaßen völlig ausreichend. Alle Fenstermaße, die speziell für Ihr Haus angefertigt werden müssen, lassen sich die Hersteller teuer bezahlen. Im Fensterbau ist hier von Richtmaßen die Rede, die sich an den für das Mauerwerk geltenden DIN-Vorschriften orientieren. Außerdem treiben ungewöhnlich große Glasflächen die Preise ebenso in die Höhe wie bewegliche Fensterelemente. Wenn beispielsweise ein Großteil der der Terrasse zugewandten Hausseite verglast werden soll, ist es nicht nötig, dass sich die ganze Fensterfläche öffnen lässt. Hier genügt der Einbau einer ausreichend breiten Schiebe- oder Dreh-Kipp-Tür, alle weiteren zur Fensterfläche gehörenden Elemente können fest eingebaut werden.

 

Eine gute Grundlagenplanung spart bares Geld.

Man kann es nicht oft genug sagen: Bauherren sollten sich ganz genau überlegen, wie sie wohnen wollen und was sie von ihrem künftigen Eigenheim erwarten. Doch die meisten Menschen stellen diese Überlegungen im Rahmen der Hausplanung nur ein Mal in ihrem Leben an und haben oft keine Erfahrungen oder Vergleichsmöglichkeiten. Deshalb sollte hier der Rat eines Architekten oder Bauingenieurs eingeholt werden. Seine Leistung muss natürlich vergütet werden, aber seine Ratschläge und Hinweise tragen entscheidend dazu bei, Planungs- und Ausstattungsänderungen während der Bauphase zu vermeiden. Diese, auch als Nachträge bezeichneten, später vereinbarten Leistungen sind es, die die Baukosten in die Höhe treiben und schon etliche Bauherren an den Rand ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gebracht haben. Der Fachmann berät außerdem dazu, welche Wünsche realisierbar sind und welche einfach zu teuer werden.

 

Ausstattung von Bad und WC

Auch hier kann gespart werden, ohne dass es billig aussieht. Weder die Armaturen noch die Sanitärobjekte oder die Fliesen müssen von einem Designer stammen. Der äußere Unterschied zu anderen herkömmlichen Produkten ist so gering, dass sich eine Mehrausgabe an dieser Stelle nicht lohnt. Achten Sie bei den Fliesenarbeiten auch auf die Art der Verlegetechnik. Diagonal verlegte Fliesen sind zwar ein Hingucker, aber durch den hohen Verschnitt wird mehr Material verbraucht und mehr Arbeitszeit benötigt. Um ein visuelles Highlight zu schaffen, kann eine begrenzte Fläche diagonal verlegt oder mit Bordüren oder Zierleisten aus Metall ein schönes Ambiente geschaffen werden.

 

Keller ja oder nein? Eine viel diskutierte Frage,

Für die meisten Bauherren ist ein Keller eine Selbstverständlichkeit – bis sie erfahren, mit welchen Mehrkosten sie rechnen müssen. Je nach Größe sollten für den Bau eines Kellers zwischen 30.000 und 45.000 € eingeplant werden. Das scheint viel zu sein, relativiert sich jedoch, wenn man einrechnet, dass jedes Haus ohnehin über ein Fundament und/oder eine Bodenplatte verfügen muss. Deshalb betragen die Einsparungen bei einem Verzicht auf den Kellerbau nur 10.000 bis 20.000 €. Die gewonnene Fläche kann jedoch, je nach Ausführung, als Wohn-, Hobby- oder Lagerkeller genutzt werden und trägt dazu bei, dass das Eigenheim später einen höheren Wiederverkaufswert erzielt.

 

Mit Eigenleistungen die Baukosten senken

Die Vorstellung, am eigenen Haus mitzuarbeiten und so die Baukosten zu reduzieren, hat auf den ersten Blick etwas Bestechendes, zumal der Wert der eigenen Arbeit in den von der Bank erstellten Finanzierungsplan einfließt. Das ist allerdings nur dann zu empfehlen, wenn man die für die Eigenleistung vorgesehenen Arbeiten auch tatsächlich beherrscht und in der Lage ist, sie in einer akzeptablen Zeit durchzuführen. Diese Einsparmöglichkeit eignet sich nicht für Bauherren, die beruflich und/oder privat so stark eingebunden sind, dass sie die Zeit für den Hausbau mühsam zusammenkratzen müssen. Sobald die selbst durchgeführten Arbeiten nicht termingerecht beendet werden, gerät der gesamte Zeitplan ins Stocken und es fallen eventuell zusätzliche Kosten an. Die Eigenleistungen sollten auch unbedingt fachgerecht ausgeführt werden, da bei einer mangelhaften Leistung die Gewährleistung sowohl der Arbeit der Handwerksbetriebe als auch der Bauteile infrage gestellt sein könnte. Sofern Helfer beschäftigt werden, die nicht zum engsten Familienkreis gehören, muss für sie eine Bauhelferversicherung abgeschlossen werden. Bevor Sie sich jetzt voller Enthusiasmus in die Arbeit stürzen, fragen Sie sich wirklich, ob das umsetzbar ist. Das erspart Ihnen viel Ärger und die Einsparung, die erhofft wird, fällt deutlich geringer aus, als angenommen.

 

Wie wichtig ist Ihnen ein freistehendes Einfamilienhaus?

Bei einem knappen Baubudget lohnt es sich, darüber nachzudenken ob nicht auch eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus in Frage kommt. Der Traum vom eigenen Haus kann so deutlich kostengünstiger verwirklicht werden. Allein die Baukosten können um 25.000 bis 40.000 € gesenkt werden.

Diese Lösung hat aber noch weitere Vorteile. Da ein Doppelhaus nur über drei und ein Reihenmittelhaus nur über zwei Außenwände verfügt, entweicht weniger Heizwärme als bei einem freistehenden Haus, sodass hier mit günstigeren Betriebskosten während der gesamten Wohndauer zu rechnen ist. Für Reihen- und Doppelhäuser ist darüber hinaus weniger Platz nötig, sodass ein kleineres Grundstück ausreicht. Wer nun Angst hat, man könne bei einem Doppel- oder Reihenhaus zu viel von den Nachbarn mitbekommen, sollte die Zwischenwände gut isolieren und sich auch bezüglich des Estrichs gut beraten lassen. Mit wenigen Maßnahmen sorgt man so für Ruhe im eigenen Haus.

 

Ein Carport ist günstiger als die Garage.

Die meisten Kommunen schreiben mittlerweile vor, dass beim Bau eines neuen Eigenheims auch mindestens ein Pkw-Stellplatz eingerichtet werden muss. Zahlreiche Bauherren bevorzugen eine gemauerte Garage, Fertiggaragen aus Beton sind allerdings deutlich preisgünstiger und erfüllen ihren Zweck genauso. Wem eine Garage nicht so wichtig ist, kann sich alternativ auch für einen Carport entscheiden. Er schützt das Fahrzeug vor Nässe, Vereisung, Vogelkot, UV-Strahlung und Pollen, ist aber schon für einige hundert Euro als Bausatz erhältlich.

 

Die Planung des Außenbereichs

Zu jedem Eigenheim gehören auch Außenanlagen: Der Bau eines Fußweges, einer Terrasse oder einer Außentreppe muss ebenso eingeplant werden wie die Aufteilung des Gartens. Wer mit einem Garten bislang keine Erfahrungen gesammelt hat, sollte bei dessen Anlage den Rat eines Experten einholen: Pflanzen sind teuer und Fehlkäufe, weil z. B. die Licht- und Bodenverhältnisse beim Kauf nicht beachtet wurden, können teuer werden. Relativ einfach kann aber an anderen Stellen gespart werden. Es ist nicht nötig, dass Wege, Außentreppen oder die Terrasse aus Natursteinen gefertigt werden. Hierfür können auch Betonsteine verwendet werden. Es gibt Modelle, die einem Naturstein so ähnlich sehen, dass der Unterschied nur für den Experten sichtbar ist. Wer bei der Abgrenzung zum Nachbarn zu einem Holzzaun greift, spart nochmal im Vergleich zu einer gemauerten Mauer. Bei guter Pflege hält auch der Holzzaun viele Jahre der Witterung stand.

 

Sparen erwünscht: Mit einem stimmigen Finanzierungsplan steht und fällt der Hausbau.

Vergleichen Sie akribisch die Zinskonditionen der Kreditinstitute und wenden Sie sich nicht nur an Ihre bisherige Hausbank. Auf diese Eckdaten sollten Sie besonders achten:

  • Die Zinshöhe ist auch im Nachkommabereich noch entscheidend: Selbst kleine Unterschiede summieren sich im Laufe der Jahre zu mehreren tausend Euro.
  • Wählen Sie die Tilgungsrate in der Höhe, die Sie sich finanziell leisten können. Während in früheren Jahren eine Tilgungsrate von 1 % gang und gäbe war, gilt das spätestens seit dem Beginn der Niedrigzinsphase nicht mehr. Deshalb sollte versucht werden, den Kredit so schnell wie möglich zu tilgen und auf diese Weise so wenig Zinsen wie möglich zu zahlen.
  • Der späteste Zeitpunkt, zu dem Ihr Baukredit getilgt sein sollte, ist der Eintritt ins Rentenalter. Dann werden Sie über deutlich weniger Einkünfte verfügen, sodass ein Kredit dann an die wirtschaftliche Substanz gehen kann.
  • Vereinbaren Sie die Möglichkeit von Sondertilgungen. Sollten Sie während der Kreditlaufzeit in der Lage sein, einen größeren Geldbetrag zu erübrigen, dann sollte er für die Tilgung eingesetzt werden.
  • Sowohl vom Bund, den Ländern als auch von zahlreichen Kommunen werden auf Antrag unterschiedliche Förderungen für Bauherren angeboten. Dabei handelt es sich im Regelfall um zinsgünstige Kredite, die ggf. durch Tilgungszuschüsse ergänzt werden, in Einzelfällen aber auch um Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Unter der der URL www.hausbauberater.de einen guten Überblick über die aktuellen Förderprogramme.

 

Mit einem energieeffizienten Haus für die Zukunft bauen

Der Bau eines energieeffizienten Hauses ist zunächst einmal teurer, als der eines konventionellen Hauses. Die Energieeinsparverordnung schreibt für Neubauten jedoch Mindestvorgaben vor, die alle Bauherren erfüllen müssen. Darüber hinaus steht es jedem Hausbauer frei, diese Vorgaben zu unterschreiten und sein Eigenheim mit beispielsweise einer Ausstattung zum Passivhaus energetisch noch hochwertiger zu bauen. Die Versuchung, hieran zu sparen, ist oft groß, zahlt sich jedoch nicht aus Nur mithilfe von sehr guten Dämmstoffen sowie energetisch hochwertigen Fenstern und Außentüren lässt sich ein Entweichen der Heizwärme wirksam verhindern. Die Mehrausgaben für einen energieeffizienten Hausbau zahlen sich also durch die eingesparten Heizkosten aus.

Gerade bei einem Neubau ist es sinnvoll, von einem Fachmann ein Konzept aufstellen zu lassen, dass die Beheizung des Hauses und die Erzeugung von Warmwasser einbezieht, um die größtmögliche Energieeinsparung zu erreichen. Es ist nicht entscheidend, möglichst viele technische Innovationen zu installieren, sondern über ein stimmiges Gesamtkonzept zu verfügen. Die Haustechnik sollte modular geplant werden, um auch auf eine mögliche spätere Erweiterung vorbereitet zu sein. Ein großer Einspareffekt wird erreicht, wenn die im Haus installierte Fußbodenheizung mit einer regenerativen Energiequelle, wie beispielsweise einer Wärmepumpe, kombiniert wird.

© 2017 haus-preiswert.de, ein Projekt der Zentrale Bauorganisation (www.zbo.de)