Haus preiswert bauen

Steuern beim HausbauWer beim Hausbau die fälligen Steuern nicht in seine Budgetplanung einbezieht, wird sehr überrascht sein, wenn Post vom Finanzamt im Briefkasten liegt. Sie fallen zusätzlich zum Kaufpreis für das Grundstück und den Baukosten an. Wir erläutern, mit welchen Steuern Sie beim Hausbau rechnen müssen.

 

Grunderwerbsteuer

Wenn Sie ein Grundstück kaufen, ist immer einmalig die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Etwas komplizierter wird es, wenn nicht nur ein Grundstückskauf, sondern auch der Bau eines Eigenheims vertraglich vereinbart wurden. Hier müssen die möglichen Konstellationen einzeln betrachtet werden:

  • Hausbau mit einem Bauträger
    In diesem Fall wird das Grundstück von einem Bauträger mit der Absicht gekauft, von ihm darauf ein Haus bauen zu lassen; beides wird in einem Vertrag vereinbart. Hier bezieht sich die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis für das Baugrundstück und das darauf noch zu bauende Haus.

  • Grunderwerbsteuer für Hausbau und Grundstückserwerb aus einer Hand
    Hier wäre die Rechtslage vergleichbar mit dem Kauf von einem Bauträger: Da das Grundstück vom Hausbauunternehmen gekauft wurde, um darauf ein von ihm angebotenes Haus zu bauen, werden diese beiden Verträge steuerrechtlich als Gesamtpaket gewertet. Die Finanzbehörden würden bei der Berechnung der Steuerhöhe auch Erschließungs-, Makler- und Vermessungskosten einbeziehen, sofern sie Vertragsbestandteil sind. Ähnlich wird auch vorgegangen, wenn der Verkäufer des Grundstücks mit dem Bauunternehmer wirtschaftlich verbunden ist: Es lägen zwar zwei Verträge von unterschiedlichen Firmen vor, ist jedoch eine der Firmen beispielsweise eine Tochtergesellschaft der anderen oder handelt in deren Auftrag, werten die Finanzämter diese Vertragskonstellation als "einheitliches Vertragswerk".

  • Grunderwerbsteuer bei einem vom Hausbau getrennten Grundstückskauf
    Dies ist die steuergünstigste Variante, da die Steuer nur für den Kauf des Grundstücks erhoben wird.

    Höhe der Grunderwerbsteuer:

    In Bayern und Sachsen sind 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer zu zahlen.
    Der Steuersatz für Grunderwerb in Hamburg liegt bei 4,5 Prozent.
    Eine Grunderwerbsteuer von 5 Prozent erheben die Bundesländer Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen.
    Das  Saarland berechnet 5,5 Prozent Grundwerwerbsteuer.
    6 Prozent Grunderwerbsteuer sind in Berlin und Hessen fällig und
    6,5 Prozent zahlen Bauherren in den Bundesländern Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland sowie Schleswig-Holstein.

 

Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auf der Basis des Grundsteuer-Gesetzes (GrStG) auf das Eigentum an Grundstücken sowie den darauf errichteten Gebäuden erhoben und zählt zu den sog. Substanzsteuern. Sie wird unterschieden in eine Grundsteuer A (agrarisch) für landwirtschaftlich genutzte Flächen und B (baulich) für bebaubare und bebaute Grundstücke sowie Gebäude. Die Berechnungsgrundlage ist der Einheitswert, der zu den Hauptfeststellungszeitpunkten am 1.1.1964 (alte Bundesländer) bzw. 1.1.1935 (neue Bundesländer) festgestellt, aber danach nicht mehr erneuert wurde. Anhand des Einheitswerts wird von der zuständigen Finanzbehörde ein Grundsteuermessbetrag festgesetzt und der jeweiligen Gemeinde mitgeteilt. Jede Gemeinde legt zur Festsetzung der örtlichen Grundsteuer per Ratsbeschluss einen Hebesatz fest. der dann mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert die örtliche Grundsteuer ergibt. Sie wird als Jahressteuer auf Basis der Eigentumsverhältnisse zu Beginn eines Kalenderjahres festgestellt. Deshalb ist sie vom Verkäufer eines Grundstücks oder Gebäudes auch dann für das ganze Kalenderjahr zu zahlen, wenn er es im Laufe des Jahres verkauft. In einzelnen Kommunen wird jedoch (rechtswidrig) hiervon abgewichen und die Steuer im Falle von Grundstücks- oder Gebäudeverkäufen monatsgenau erhoben. Der Hebesatz ist in den Großstädten in der Regel deutlich höher als im angrenzenden Umland.
Wie groß der Unterschied der Hebesätze in den einzelnen Kommunen - und damit die Steuerhöhe - sein kann, wird an einem Beispiel aus Bayern deutlich: Die Kommune Gundremmingen hat einen Hebesatz von 150 % festgelegt, während die Gemeinde Meinheim die Steuer auf der Basis von 650 % erhebt (Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder, 2010).

 

Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer in Höhe von derzeit 19 % basiert auf dem Umsatzsteuergesetz (UStG) und wird auf alle Waren und Dienstleistungen und somit auch auf den Bau eines Hauses erhoben. Für den Zeitpunkt der Mehrwertsteuer-Erhebung ist dabei maßgeblich, wann die vereinbarte Leistung erstellt wurde; der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses spielt hierfür keine Rolle. Der Stichtag ist somit der Tag der Bauabnahme. Wird eine Immobilie, also ein bebautes oder unbebautes Grundstück, erworben, fällt keine Mehrwertsteuer an.

Übrigens:
Das Niedersächsische Finanzgericht hatte 2007 in der Erhebung sowohl der Mehrwertsteuer für den Hausbau als auch der Grunderwerb-Steuer beim Grundstückkauf mit demselben Vertragspartner eine unzulässige Doppelbesteuerung gesehen und diese Frage dem Europäischen Gerichtshof vorgelegt. Diese Rechtsauffassung wurde dort jedoch nicht geteilt, sodass es bei der bisher üblichen Praxis bleiben wird (Quelle: EuGH, Urteil v. 27.11.2008, C - 156/08).

Stand Mai 2015. Alle Angaben ohne Gewähr.

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